Camden Property Trust: выручка впервые за пять кварталов упала, а продажа калифорнийского портфеля за $1,625 млрд радикально меняет баланс

30 июля Camden Property Trust раскрыла результаты за второй квартал 2026 года. Выручка снизилась на 1,5% год к году до $392,9 млн, EBITDA упала на 18,7% до $220,5 млн, а чистая прибыль обвалилась на 76,7% до $18,8 млн из-за разовых расходов и отсутствия прибыли от продаж. Акции выглядят скорее привлекательно: продажа калифорнийского портфеля за $1,625 млрд резко снизит долг, но операционные показатели ухудшаются, и восстановление будет зависеть от рынка аренды.

Главные тезисы

— Выручка впервые за пять кварталов упала на 1,5% год к году, до $392,9 млн, из-за снижения арендных ставок на новых и продлеваемых договорах

— EBITDA сократилась на 18,7% до $220,5 млн, а рентабельность по EBITDA упала с 68,0% до 56,1% на фоне роста операционных расходов и разовых статей

— Чистая прибыль рухнула на 76,7% до $18,8 млн: сказались расходы на урегулирование судебного иска на $53 млн и отсутствие прибыли от продаж, которая была год назад

— Долг вырос за квартал на $0,6 млрд до $4,8 млрд, но продажа калифорнийского портфеля за $1,625 млрд позволит погасить значительную часть задолженности

— Операционный денежный поток за последние 12 месяцев составил $826,6 млн, что покрывает капвложения и дивиденды, но свободный поток сокращается

— Компания сохраняет программу обратного выкупа акций: за квартал выкуплено на $144,1 млн, осталось $297,9 млн

— Продажа калифорнийского портфеля искажает сопоставимые показатели: без учёта этих объектов выручка по сопоставимым объектам снизилась лишь на 0,1%

Оценка привлекательности

Ключевые показатели, млрд USD

Выручка впервые за пять кварталов упала на 1,5% год к году, до $392,9 млн, из-за снижения арендных ставок на новых и продлеваемых договорах

Во втором квартале 2026 года выручка Camden составила $392,9 млн, что на 1,5% ниже, чем годом ранее. Это первое снижение за пять кварталов: в предыдущие четыре квартала рост составлял от 2,1% до 2,4%. Основная причина – ухудшение рыночных условий: эффективные ставки по новым договорам аренды упали на 3,3% год к году, а по продлениям выросли лишь на 2,8%, что дало отрицательный смешанный показатель в -0,2%.

Важно, что падение выручки в значительной степени связано с продажей калифорнийского портфеля. Без учёта этих объектов выручка по сопоставимым объектам снизилась лишь на 0,1% год к году. Тем не менее, динамика арендных ставок остаётся негативной: в первом квартале 2026 года новые ставки падали ещё сильнее – на 5,5%, а во втором квартале снижение замедлилось до 3,3%, что может указывать на стабилизацию рынка.

Заполняемость остаётся высокой – 95,7% по сопоставимым объектам, что лишь немного выше уровня годичной давности (95,6%). Это говорит о том, что спрос сохраняется, но арендаторы получают скидки и уступки.

EBITDA сократилась на 18,7% до $220,5 млн, а рентабельность по EBITDA упала с 68,0% до 56,1% на фоне роста операционных расходов и разовых статей

EBITDA во втором квартале 2026 года составила $220,5 млн, что на 18,7% меньше, чем год назад. Рентабельность по EBITDA упала с 68,0% до 56,1%. Основные причины – рост операционных расходов (на 2,4% по сопоставимым объектам) и разовые статьи, включая расходы на урегулирование судебного иска.

Операционная прибыль упала ещё сильнее – до $22,0 млн с $71,8 млн годом ранее. Это связано с ростом общих и административных расходов (до $22,3 млн с $19,0 млн) и появлением других операционных расходов в размере $0,4 млн против $2,2 млн год назад, а также с отсутствием прибыли от продаж, которая в прошлом году составила $47,3 млн.

Скорректированные показатели выглядят лучше: Core FFO на акцию составил $1,68 против $1,70 год назад, что указывает на относительную стабильность операционного бизнеса, если исключить разовые эффекты.

Чистая прибыль рухнула на 76,7% до $18,8 млн: сказались расходы на урегулирование судебного иска на $53 млн и отсутствие прибыли от продаж, которая была год назад

Чистая прибыль, приходящаяся на акционеров, во втором квартале 2026 года составила $18,8 млн против $80,7 млн годом ранее. Падение на 76,7% объясняется двумя основными факторами: расходами на урегулирование коллективного иска, связанного с использованием программного обеспечения для управления доходами, в размере $53,0 млн, и отсутствием прибыли от продажи недвижимости, которая год назад составила $47,3 млн.

Без учёта этих разовых статей операционная деятельность остаётся прибыльной: Core FFO на акцию составил $1,68, что лишь немного ниже прошлогодних $1,70. Чистая рентабельность упала с 20,2% до 4,8%, но это в значительной степени отражает разовый характер расходов.

Компания подтвердила, что расходы на урегулирование иска не повлияют на Core FFO за 2026 год, поскольку такие затраты исключаются из расчёта этого показателя.

Долг вырос за квартал на $0,6 млрд до $4,8 млрд, но продажа калифорнийского портфеля за $1,625 млрд позволит погасить значительную часть задолженности

На конец второго квартала 2026 года общий долг Camden составил $4,85 млрд, увеличившись за квартал на $0,6 млрд и за год – на $1,0 млрд. Рост долга связан с активной инвестиционной программой: компания приобрела пять жилых комплексов и два земельных участка на общую сумму $645,4 млн, а также продолжала финансировать строительство.

Однако 29 июля, сразу после отчётной даты, Camden продала калифорнийский портфель из 11 комплексов с 3 620 квартирами за $1,625 млрд. Примерно $0,9 млрд из поступлений будет направлено на погашение задолженности по беззалоговой кредитной линии и программе коммерческих бумаг. Это существенно снизит долговую нагрузку.

Показатель чистый долг к EBITDA (annualized) вырос с 4,2x до 5,3x за год, что отражает как рост долга, так и снижение EBITDA. После продажи портфеля и погашения части долга этот коэффициент должен заметно улучшиться.

Операционный денежный поток за последние 12 месяцев составил $826,6 млн, что покрывает капвложения и дивиденды, но свободный поток сокращается

За последние 12 месяцев (по состоянию на 30 июня 2026 года) операционный денежный поток Camden составил $826,6 млн. Это значительная сумма, которая покрывает как капитальные затраты, так и дивидендные выплаты. За тот же период компания выплатила дивиденды на сумму около $440 млн (из расчёта $1,06 на акцию в квартал при примерно 104 млн акций).

Однако свободный денежный поток сокращается: капитальные затраты во втором квартале 2026 года составили $85,0 млн (в первом квартале – $196,4 млн), а операционный поток за квартал – $211,6 млн. Компания активно инвестирует в развитие: на конец квартала оставалось $140,1 млн для финансирования строящихся объектов.

Дивидендная доходность остаётся привлекательной: квартальный дивиденд $1,06 на акцию при цене $114,49 даёт годовую доходность около 3,7%. Коэффициент выплат по FFO составляет 63,1%, что оставляет запас для сохранения дивидендов.

Компания сохраняет программу обратного выкупа акций: за квартал выкуплено на $144,1 млн, осталось $297,9 млн

Во втором квартале 2026 года Camden выкупила 1 429 136 обыкновенных акций по средней цене $100,78 за штуку на общую сумму $144,1 млн. С начала года объём выкупа составил $422,9 млн (4 062 166 акций по средней цене $104,08).

Программа обратного выкупа поддерживает цену акций и компенсирует размывание от опционных программ. Остаток под программу составляет $297,9 млн, что даёт компании возможность продолжать выкуп в будущем.

Выкуп акций финансируется за счёт операционного денежного потока и частично за счёт заёмных средств, что объясняет рост долга. Тем не менее, менеджмент считает акции недооценёнными, что подтверждается активными покупками.

Продажа калифорнийского портфеля искажает сопоставимые показатели: без учёта этих объектов выручка по сопоставимым объектам снизилась лишь на 0,1%

На конец квартала калифорнийские активы были классифицированы как предназначенные для продажи и исключены из сопоставимых показателей. По сопоставимым объектам (без Калифорнии) выручка снизилась лишь на 0,1% год к году, а NOI – на 1,4%. Это указывает на то, что основное падение выручки связано именно с продажей портфеля, а не с ухудшением операционной деятельности.

Однако расходы по сопоставимым объектам выросли на 2,4%, что привело к снижению NOI на 1,4%. Рост расходов частично связан с увеличением налогов на недвижимость и операционных затрат, что оказывает давление на маржу.

Компания повысила прогноз по росту выручки на 2026 год (без учёта Калифорнии) до 0,5% (ранее 0,5%), но снизила прогноз по NOI до -0,6% (ранее -0,9%). Это говорит о том, что менеджмент ожидает сохранения давления на операционную рентабельность.

Оценка по последним отчётным данным

Итог

Camden завершила квартал с противоречивыми результатами. С одной стороны, операционный бизнес остаётся стабильным: Core FFO на акцию почти не изменился, заполняемость высокая, а продажа калифорнийского портфеля за $1,625 млрд существенно укрепит баланс и позволит погасить значительную часть долга. С другой стороны, выручка впервые за пять кварталов снизилась, арендные ставки падают, а расходы растут, что давит на маржу. Чистая прибыль упала на 76,7% во многом из-за разовых расходов на судебный иск, но это не разовый характер операционных трудностей. При текущей цене $114,49 акции торгуются с дивидендной доходностью около 3,7%, что выглядит привлекательно для REIT, особенно с учётом программы обратного выкупа. Однако восстановление котировок будет зависеть от способности компании стабилизировать арендные ставки и контролировать расходы. Вердикт – скорее привлекательно.