Simon Property Group: выручка растёт на 19,5%, но чистая прибыль падает на 10,8% из-за разовых статей

10 августа Simon Property Group раскрыла результаты за второй квартал 2026 года. Выручка выросла на 19,5% год к году, до 1 790,6 млн долларов, EBITDA – на 18,5%, но чистая прибыль снизилась на 10,8% из-за убытков от переоценки и продажи активов. Наш вердикт – «привлекательно»: компания ускоряет рост, повышает прогноз и торгуется с дисконтом к своей истории, несмотря на долговую нагрузку.

Главные тезисы

— Выручка ускорилась до 19,5% благодаря аренде и приобретениям

— EBITDA-маржа снизилась на 0,6 п.п., но остаётся высокой – 71,7%

— Чистая прибыль упала из-за разовых убытков, а не операционных проблем

— Долг вырос на 3,5 млрд долларов за год, но ликвидность превышает 9 млрд

— Операционный поток покрывает капзатраты и дивиденды

— Компания повысила прогноз по Real Estate FFO на 2026 год

Оценка привлекательности

Ключевые показатели, млрд USD

Выручка ускорилась до 19,5% благодаря аренде и приобретениям

Во втором квартале 2026 года выручка Simon Property Group составила 1 790,6 млн долларов, что на 19,5% больше, чем годом ранее. Это ускорение по сравнению с 19,3% в первом квартале 2026 года и 13,2% в четвёртом квартале 2025 года. Основной вклад внесла арендная выручка – она выросла до 1 659,7 млн долларов с 1 379,5 млн годом ранее, чему способствовали высокий спрос на аренду и приобретения, завершённые за последний год.

Менеджмент отмечает «широкий спрос на аренду, ускорение трафика и сильный рост продаж ритейлеров». Заполняемость осталась на уровне 96,0%, а базовая минимальная арендная ставка выросла на 6,3% – до 62,42 доллара за квадратный фут. Продажи ритейлеров на квадратный фут подскочили на 13,9% – до 838 долларов за последние 12 месяцев, что подтверждает устойчивость торговой недвижимости.

EBITDA-маржа снизилась на 0,6 п.п., но остаётся высокой – 71,7%

EBITDA во втором квартале выросла на 18,5% год к году, до 1 284,0 млн долларов, но маржа немного снизилась – с 72,3% до 71,7%. Это небольшое давление связано с ростом операционных расходов, включая затраты на недвижимость и налоги, которые выросли быстрее выручки.

Тем не менее маржа остаётся на очень высоком уровне, что характерно для владельца премиальной торговой недвижимости. Операционная прибыль выросла до 824,1 млн долларов с 744,2 млн годом ранее, что подтверждает операционную эффективность.

Чистая прибыль упала из-за разовых убытков, а не операционных проблем

Чистая прибыль во втором квартале составила 574,1 млн долларов, что на 10,8% меньше, чем годом ранее. Причина – разовые статьи: убыток от выбытия и переоценки долей в размере 11,95 млн долларов и нереализованные убытки от изменения справедливой стоимости инструментов в 56,4 млн долларов. Годом ранее, напротив, был зафиксирован доход от инвестиционной деятельности в размере 0,21 доллара на акцию.

Без учёта этих статей операционная картина остаётся сильной: Real Estate FFO вырос на 7,9% – до 3,29 доллара на акцию. Чистая маржа снизилась с 43,0% до 32,1%, но это следствие разовых эффектов, а не ухудшения бизнеса.

Долг вырос на 3,5 млрд долларов за год, но ликвидность превышает 9 млрд

Чистый долг на конец июня 2026 года составил 27 680,5 млн долларов, что на 3,5 млрд долларов больше, чем год назад. За квартал он практически не изменился – снижение всего на 0,0 млрд долларов. Рост долга связан с приобретениями и инвестициями, а также с привлечением финансирования: компания разместила еврооблигации на 500 млн евро со ставкой 3,65% и закрыла кредитную линию на 460 млн долларов.

При этом ликвидность остаётся высокой – около 9,3 млрд долларов, включая 1,7 млрд долларов денежных средств и 7,6 млрд долларов доступных кредитных линий. Это обеспечивает комфортную подушку для обслуживания долга и финансирования развития.

Операционный поток покрывает капзатраты и дивиденды

За последние 12 месяцев операционный денежный поток составил 4 100 млн долларов. Во втором квартале 2026 года OCF был 1 195,6 млн долларов, что с запасом покрывает капитальные затраты в 236,9 млн долларов и квартальный дивиденд в размере 2,25 доллара на акцию (примерно 773 млн долларов при 343 млн акций).

Компания также выкупила акции на 211,4 млн долларов в квартале, что говорит об уверенности менеджмента в денежном потоке. Дивиденд был повышен на 4,7% – до 2,25 доллара на акцию, что подтверждает способность возвращать капитал акционерам.

Компания повысила прогноз по Real Estate FFO на 2026 год

Simon Property Group повысила прогноз по Real Estate FFO на 2026 год до 13,20–13,30 доллара на акцию, что на 0,08 доллара выше середины предыдущего диапазона. Это уже второе повышение за год, что отражает уверенность менеджмента в продолжении позитивной динамики.

Прогноз по чистой прибыли на акцию был снижен до 6,47–7,47 доллара с 6,61–6,76 доллара, но это связано с разовыми статьями, а не с ухудшением операционной деятельности. Рост Real Estate FFO – ключевой показатель для REIT – остаётся устойчивым.

Оценка по последним отчётным данным

Итог

Simon Property Group отчиталась за второй квартал с сильным ростом выручки на 19,5% и EBITDA на 18,5%, что подтверждает устойчивость премиальной торговой недвижимости. Падение чистой прибыли на 10,8% объясняется разовыми убытками, а не операционными проблемами – Real Estate FFO вырос на 7,9%. Компания повысила прогноз, увеличила дивиденд и продолжает выкупать акции, что говорит о здоровом денежном потоке. Однако долг вырос до 27,7 млрд долларов, и это главный фактор, за которым стоит следить. При текущей оценке акции выглядят привлекательно, особенно с учётом роста арендных ставок и заполняемости.