Aldar Properties: выручка замедлилась до +4,8%, но EBITDA-маржа выросла до 32,6% — и это при долге, который за год удвоился

25 августа Aldar Properties раскрыла результаты за второй квартал 2026 года. Выручка выросла на 4,8% год к году, EBITDA — на 19,1%, чистая прибыль — на 9,9%. EBITDA-маржа достигла 32,6% против 28,7% годом ранее. При текущей цене акции выглядят привлекательно: мультипликаторы ниже собственной истории, а модель портала даёт потенциал роста +11%.

Главные тезисы

— Выручка во втором квартале выросла лишь на 4,8% — это минимум за последние пять кварталов

— EBITDA-маржа подскочила до 32,6% с 28,7% год назад — операционные расходы растут медленнее выручки

— Чистая прибыль выросла на 9,9% — но операционная прибыль поднялась сильнее, на 18%

— Долг за год вырос на 6,4 млрд дирхамов и достиг 10,5 млрд — компания активно финансирует стройку

— Операционный денежный поток во втором квартале упал до 143 млн — почти весь он ушёл на капзатраты

— Дивиденды: компания платит стабильно, но свободный денежный поток после стройки и процентов невелик

— Оценка: P/E 7,5 и EV/EBITDA 6,8 — ниже собственной истории, модель портала даёт +11%

Оценка привлекательности

Ключевые показатели, млрд AED

Выручка во втором квартале выросла лишь на 4,8% — это минимум за последние пять кварталов

Во втором квартале 2026 года выручка Aldar Properties составила 8 108,8 млн дирхамов, что на 4,8% больше, чем годом ранее. Это заметное замедление по сравнению с +12,1% в первом квартале 2026 года и +58,0% в четвёртом квартале 2025-го. Тем не менее за последние двенадцать месяцев выручка достигла 35 100,0 млн дирхамов.

Замедление темпов роста может быть связано с эффектом высокой базы: год назад продажи росли на 45,9% во втором квартале 2025 года. Тем не менее абсолютный уровень выручки остаётся высоким, что говорит о сохранении спроса на недвижимость в ОАЭ.

EBITDA-маржа подскочила до 32,6% с 28,7% год назад — операционные расходы растут медленнее выручки

EBITDA во втором квартале 2026 года выросла на 19,1% год к году, до 2 645,5 млн дирхамов, при этом маржа расширилась с 28,7% до 32,6%. Это означает, что операционные расходы растут медленнее, чем выручка, что типично для девелопера на этапе масштабирования.

За последние двенадцать месяцев EBITDA составила 12 188,6 млн дирхамов. Рост маржинальности — ключевой фактор, поддерживающий прибыль, даже когда темпы роста выручки замедляются.

Чистая прибыль выросла на 9,9% — но операционная прибыль поднялась сильнее, на 18%

Чистая прибыль во втором квартале 2026 года составила 2 165,7 млн дирхамов, что на 9,9% больше, чем год назад. Операционная прибыль выросла сильнее — на 18%, до 2 435,5 млн дирхамов. Разница объясняется, вероятно, ростом финансовых расходов и налогов.

За последние двенадцать месяцев чистая прибыль достигла 8 203,0 млн дирхамов. Рентабельность по чистой прибыли во втором квартале составила 26,7% против 25,5% годом ранее.

Долг за год вырос на 6,4 млрд дирхамов и достиг 10,5 млрд — компания активно финансирует стройку

Чистый долг на конец второго квартала 2026 года составил 10 534,7 млн дирхамов, увеличившись за квартал на 3,0 млрд и за последние двенадцать месяцев — на 6,4 млрд дирхамов. Это значительный рост, отражающий активное финансирование строительных проектов.

Отношение чистого долга к EBITDA за последние двенадцать месяцев составляет 1,8 — умеренный уровень для девелопера. На балансе компании также есть денежные средства, что смягчает долговую нагрузку.

Операционный денежный поток во втором квартале упал до 143 млн — почти весь он ушёл на капзатраты

Операционный денежный поток во втором квартале 2026 года составил всего 143,2 млн дирхамов — резкое падение по сравнению с 2 806,7 млн годом ранее. Капитальные затраты при этом выросли до 769,1 млн дирхамов, что превышает операционный поток.

За последние двенадцать месяцев операционный денежный поток достиг 8 200,0 млн дирхамов, что существенно выше капзатрат за тот же период. Однако волатильность квартальных показателей высокая, и за одним слабым кварталом может последовать сильный.

Дивиденды: компания платит стабильно, но свободный денежный поток после стройки и процентов невелик

Aldar Properties исторически платит дивиденды, и текущая политика предполагает распределение значительной части прибыли. За последние двенадцать месяцев чистая прибыль составила 8 203,0 млн дирхамов, что даёт базу для дивидендов.

Однако свободный денежный поток после капзатрат и процентных расходов во втором квартале был отрицательным: операционный поток 143,2 млн против капзатрат 769,1 млн дирхамов. Это означает, что дивиденды в ближайшие кварталы могут финансироваться за счёт долга, если денежный поток не восстановится.

Наш прогноз по дивидендам за текущий год основан на payout-коэффициенте около 50% от чистой прибыли, что соответствует исторической практике. При текущей цене акций дивидендная доходность может быть умеренной, но стабильной.

Оценка: P/E 7,5 и EV/EBITDA 6,8 — ниже собственной истории, модель портала даёт +11%

Текущие мультипликаторы Aldar Properties выглядят умеренными: P/E за последние двенадцать месяцев составляет 7,5, EV/EBITDA — 6,8. Рентабельность собственного капитала — 16,9%, что подтверждает эффективность бизнеса.

По модели портала, основанной на росте EBITDA и целевом мультипликаторе, потенциал роста акции составляет +11% к текущей цене. Это наш собственный расчёт, а не рыночный консенсус.

С учётом замедления выручки, но роста маржинальности и умеренного долга, акции выглядят скорее привлекательно. Ключевой риск — сохранение слабого операционного денежного потока, что может ограничить дивиденды.

Оценка по последним отчётным данным

Итог

Отчёт за второй квартал 2026 года показал сильную маржинальность: EBITDA-маржа выросла до 32,6%, а чистая прибыль увеличилась на 9,9%. Однако выручка замедлилась до 4,8%, а операционный денежный поток упал до 143 млн дирхамов, что не покрывает капзатраты. Долг вырос за год на 6,4 млрд дирхамов, но отношение чистого долга к EBITDA остаётся на уровне 1,8. При P/E 7,5 и EV/EBITDA 6,8 акции выглядят скорее привлекательно, особенно с учётом потенциала +11% по модели портала. Главный вопрос для держателя — восстановится ли денежный поток в ближайшие кварталы, чтобы поддержать дивиденды.