Emaar Development: прибыль растёт быстрее выручки, но денежный поток отстаёт

25 августа Emaar Development раскрыла результаты за второй квартал 2026 года: выручка выросла на 32,1% год к году, EBITDA – на 37,4%, чистая прибыль – на 43,6%. Маржа EBITDA достигла 49,7%, чистая маржа – 40,7%. При текущей цене акция выглядит привлекательно: мультипликатор EV/EBITDA составляет 0,72 против среднего за три года 3,80, а дивидендная доходность за последние 12 месяцев – 7,7%.

Главные тезисы

— Выручка во втором квартале 2026 года выросла на 32,1% год к году, до 6 480,3 млн AED

— EBITDA-маржа достигла 49,7% против 47,8% годом ранее, чему способствовал рост выручки и операционная эффективность

— Чистая прибыль выросла на 43,6% год к году, до 2 638,9 млн AED, благодаря опережающему росту EBITDA и низкой базе налогообложения

— Операционный денежный поток во втором квартале 2026 года составил 2 850,5 млн AED, что ниже чистой прибыли из-за роста дебиторской задолженности и предоплат

— Чистый долг отрицательный: минус 8 310,9 млн AED, что эквивалентно минус 0,14 EBITDA за последние 12 месяцев

— Дивидендная доходность за последние 12 месяцев – 7,7%, что выше среднего уровня по рынку и делает акцию привлекательной для инвесторов, ориентированных на доход

— По модели портала потенциал роста акции составляет +59% от текущей цены, что подтверждает недооценку

Оценка привлекательности

Ключевые показатели, млрд AED

Выручка во втором квартале 2026 года выросла на 32,1% год к году, до 6 480,3 млн AED

Во втором квартале 2026 года выручка Emaar Development составила 6 480,3 млн AED, что на 32,1% больше, чем за тот же квартал годом ранее. Рост замедлился по сравнению с первым кварталом 2026 года, когда выручка выросла на 36,5%, но остаётся устойчивым.

Основным драйвером остаются продажи недвижимости в Дубае, где спрос продолжает превышать предложение. Компания сохраняет высокий темп запусков новых проектов, что обеспечивает видимость выручки на несколько кварталов вперёд.

EBITDA-маржа достигла 49,7% против 47,8% годом ранее, чему способствовал рост выручки и операционная эффективность

EBITDA во втором квартале 2026 года выросла на 37,4% год к году, до 3 219,7 млн AED, а маржа по EBITDA расширилась с 47,8% до 49,7%. Улучшение маржинальности связано с ростом выручки и контролем над операционными расходами.

Операционная прибыль практически совпала с EBITDA – 3 216,7 млн AED, что указывает на незначительную долю амортизации в структуре затрат. Это типично для девелопера, который передаёт большую часть строительных работ подрядчикам.

Чистая прибыль выросла на 43,6% год к году, до 2 638,9 млн AED, благодаря опережающему росту EBITDA и низкой базе налогообложения

Чистая прибыль за второй квартал 2026 года составила 2 638,9 млн AED, увеличившись на 43,6% год к году. Рост прибыли опережает рост EBITDA, что объясняется низкой эффективной ставкой налога и отсутствием существенных разовых статей.

Чистая маржа достигла 40,7% против 37,5% годом ранее. Компания продолжает генерировать высокую прибыль на фоне сильного рынка недвижимости Дубая.

Операционный денежный поток во втором квартале 2026 года составил 2 850,5 млн AED, что ниже чистой прибыли из-за роста дебиторской задолженности и предоплат

Операционный денежный поток во втором квартале 2026 года составил 2 850,5 млн AED, что ниже чистой прибыли (2 638,9 млн AED). Разница объясняется ростом дебиторской задолженности и предоплат по контрактам, что характерно для девелопера в период активных продаж.

Капитальные затраты остаются минимальными – 3,0 млн AED за квартал, так как компания не строит объекты самостоятельно, а привлекает подрядчиков. Свободный денежный поток, таким образом, практически равен операционному.

Чистый долг отрицательный: минус 8 310,9 млн AED, что эквивалентно минус 0,14 EBITDA за последние 12 месяцев

На конец второго квартала 2026 года чистый долг составлял минус 8 310,9 млн AED, то есть компания имеет чистую денежную позицию. Отношение чистого долга к EBITDA за последние 12 месяцев – минус 0,14.

За квартал чистая денежная позиция сократилась на 5,7 млрд AED, но за последние 12 месяцев она выросла на 8,7 млрд AED. Компания продолжает финансировать выплату дивидендов и расширение портфеля проектов за счёт собственных средств.

Дивидендная доходность за последние 12 месяцев – 7,7%, что выше среднего уровня по рынку и делает акцию привлекательной для инвесторов, ориентированных на доход

За последние 12 месяцев Emaar Development выплатила дивиденды в размере, соответствующем доходности 7,7% к текущей цене. Это выше среднего уровня по рынку и делает акцию привлекательной для инвесторов, ориентированных на доход.

Компания придерживается щедрой дивидендной политики, выплачивая значительную часть прибыли. При сохранении текущего уровня прибыльности и отсутствии крупных приобретений выплаты в следующем году могут остаться на сопоставимом уровне.

Риском для дивидендов является возможное замедление рынка недвижимости Дубая, которое снизит прибыль и, соответственно, выплаты.

По модели портала потенциал роста акции составляет +59% от текущей цены, что подтверждает недооценку

Наша модель оценки, основанная на росте EBITDA и целевом мультипликаторе, показывает потенциал роста акции в +59% от текущей цены. Это существенно выше, чем у большинства аналогов на рынке.

Текущий мультипликатор EV/EBITDA составляет 0,72, что значительно ниже среднего значения за три года (3,80). Даже с учётом замедления темпов роста рынка недвижимости, акция торгуется с дисконтом к своей собственной истории.

Оценка по последним отчётным данным

Итог

Emaar Development отчиталась за второй квартал 2026 года с сильным ростом выручки, EBITDA и чистой прибыли, а маржинальность продолжает расширяться. Компания сохраняет чистую денежную позицию и выплачивает щедрые дивиденды. Однако операционный денежный поток снизился по сравнению с прошлым годом, что требует внимания. При текущей цене акция торгуется с дисконтом к собственной истории и по модели портала имеет потенциал роста +59%, что делает её привлекательной.