ДОМ.РФ: банк с ROE 24% и дивидендом 15% стоит 0,76 капитала, начинаем набирать позицию

Ключевая идея. Госинститут жилищного рынка зарабатывает 24% на капитал и половину прибыли отдаёт дивидендом. Стоит он столько же, сколько Сбер (0,76 капитала и 3,3 годовой прибыли), а прибыль в 2026 году растёт почти вдвое быстрее, на 29% против 17%.

Потенциал. +31% за 12 месяцев (ориентир 2 800 руб. против 2 140,9 руб.) плюс дивиденд за 2026 год около 320 руб., 14,9% к цене, выплата летом 2027 года.

Что переоценит. Октябрьская отчётность по МСФО (вторая половина ноября), декабрьские сделки секьюритизации, решение ЦБ по ставке 18.12, решение о более частых дивидендах (компания обещала в ближайшие два месяца), МСФО за 2026 год и прогноз на 2027 год (февраль–март 2027 года), рекомендация дивиденда весной и отсечка летом 2027 года.

ДОМ.РФ (DOMRF) с 10.11 есть в российской стратегии: на эталонном счёте 235 акций, 2,5% капитала. Позицию набираем, часть денег дала продажа Яндекса (его доля снижена с 4,9% до 4,0%). Покупаем за дивиденд выше ключевой ставки и рост прибыли, которого нет у Сбера. Потолок доли – около 4% капитала. Выше его не поднимаем из-за двух рисков. Запас по нормативу капитала сжался до 1,3 п.п., а проблемные кредиты застройщикам за девять месяцев выросли на 61%.

ДОМ.РФ – госбанк жилищного рынка: половину прибыли дают кредиты застройщикам, остальное – секьюритизация ипотеки, ОФЗ и функции агента государства

Что делает группа.

• Кредитует застройщиков по проектному финансированию. Деньги покупателей квартир лежат на счетах эскроу и гасят кредит после сдачи дома. Портфель 1,63 трлн руб. по амортизированной стоимости (+16% с начала года) и ещё 554 млрд руб. по справедливой стоимости. Застройщикам открыто ещё 6,0 трлн руб. невыбранных кредитных линий.
• Секьюритизирует ипотеку. Банки передают пулы ипотечных кредитов, ДОМ.РФ выпускает под них облигации со своим поручительством и получает за это комиссию весь срок жизни выпуска. Портфель сделок 2,15 трлн руб. (+11% с начала года), облигаций в обращении на 2,3 трлн руб.
• Выдаёт ипотеку и привлекает вклады через банк ДОМ.РФ. Вклады физлиц 1,74 трлн руб. (+14% с начала года), средства компаний 1,73 трлн руб. (+20%).
• Работает агентом государства. Оператор программ льготной ипотеки, распоряжается федеральной землёй под жильё, ведёт систему наш.дом.рф, строит арендное жильё. Агентские доходы, по отчётности, налогом не облагаются.
• Держит ОФЗ-флоатеры под репо. Инвестиционные бумаги выросли с начала года с 606 до 859 млрд руб. Маржа таких операций низкая, но капитала они почти не требуют.

Государству принадлежит 89,9% акций, в свободном обращении 10,1%. Компания вышла на биржу 20.11.2025 по 1 750 руб. за акцию. Сейчас акция на 22% дороже цены IPO.

Прибыль по сегментам за 9 месяцев 2026 года (МСФО).

Без проектного финансирования прибыль сегментов выросла на 25%, с 28,5 до 35,6 млрд руб. Если кредитование застройщиков замедлится, остальные направления продолжат расти.

3-й квартал: 29,1 млрд руб. прибыли (+26%), третий квартал подряд около 29 млрд и ROE 23–24%

МСФО за 9 месяцев 2026 года (пресс-релиз и отчётность от 29.10.2026).

• Чистая прибыль за 9 месяцев 86,3 млрд руб. против 62,3 млрд годом ранее (+39%). Прибыль на акцию 479,8 руб.
• Прибыль 3-го квартала 29,1 млрд руб. против 23,2 млрд год назад (+26%) и 28,7 млрд во 2К (+1%).
• Рентабельность капитала за 9 месяцев 23,6% против 21,0% годом ранее и 21,6% за 2025 год.
• Чистый процентный доход без сделок секьюритизации 136,0 млрд руб. (+31%), процентная маржа 4,2% против 4,0% за 2025 год.
• Комиссии вместе с секьюритизацией и агентским вознаграждением 34,9 млрд руб. (+30%), из них секьюритизация 16,7 млрд (+40%). Это почти четверть операционных доходов.
• Расходы к доходам 24,3% против 28,3% за 2025 год. Стоимость риска 0,7%, как и за 2025 год.
• Активы 7,54 трлн руб. (+17% с начала года), кредиты компаниям 3,12 трлн руб. (+15%).

Прибыль вышла на плато. 1К дал 28,5 млрд руб., 2К 28,7 млрд, 3К 29,1 млрд. Квартальный ROE держится на 23,4–23,6%. Рост год к году остаётся высоким, потому что 2025 год начинался с низкой базы (15,6 млрд руб. в 1К 2025 года). К прошлому кварталу прибыль почти не растёт.

Слабое место квартала – прибыль до налога. Она составила 34,3 млрд руб., на 22% больше, чем год назад, но на 8% меньше 2-го квартала (37,3 млрд). Процентный доход по МСФО к 2К не вырос (52,0 млрд руб. против 52,2 млрд). Комиссии вместе с секьюритизацией упали на 17%, до 11,2 млрд руб. с 13,6 млрд, сделки секьюритизации идут неравномерно. Резервы и переоценка кредитов, наоборот, снизились, до 11,4 млрд руб. с 12,2 млрд. Чистую прибыль удержал налог. Эффективная ставка в 3К 15,2% против 23,0% во 2К, причину компания не раскрывает. За девять месяцев ставка 19,4%, близко к прошлогодним 18,5%, поэтому годовой рост налогом не завышен.

Рост дают процентный доход и комиссии, которые почти не тратят капитал

• Чистый процентный доход в 3К 52,0 млрд руб., на 30% больше, чем год назад. Фондирование дешевеет: расходы по средствам клиентов в 3К 80,8 млрд руб. против 86,7 млрд год назад, хотя самих средств стало больше.
• Комиссии банковского бизнеса в 3К 5,9 млрд руб. против 3,2 млрд год назад (+85%), в основном гарантии и сопровождение кредитов.
• Секьюритизация за 9 месяцев принесла 16,7 млрд руб. (+40%). С начала года заключено девять сделок на 455 млрд руб., основной объём компания ждёт к концу года. Доход по сделке начисляется весь срок её жизни, поэтому декабрьские сделки работают на прибыль 2027 года.
• ОФЗ под репо. Обязательства по репо выросли с начала года с 200 до 493 млрд руб. Эти операции снижают процентную маржу в процентах от активов, но добавляют прибыль без нагрузки на капитал.
• Снижаются только доходы от земли. Агентские доходы от продажи федеральных участков в 3К 1,0 млрд руб. против 3,2 млрд год назад.

Половина прибыли идёт от кредитов застройщикам, и эта часть нагружает капитал и несёт главный кредитный риск. Другая половина (секьюритизация, ОФЗ, агентские функции) капитала почти не требует. Поэтому ROE держится выше 23%, хотя запас по нормативу уменьшается.

Прогноз компании 117 млрд руб. на 2026 год почти выполним, закладываем 115 млрд (+29%) и 128 млрд в 2027 году (+11%)

Компания ждёт за год ROE выше 23% и прибыль 650 руб. на акцию, это 117 млрд руб. (пресс-релиз 29.10). На звонке 29.10 финансовый директор Давид Овсепян сказал, что компания "уверенно идёт" к этой цифре (Интерфакс). В июле прогноз повышали со 104 до 117 млрд руб.

Для прогноза 4-му кварталу нужно 30,7 млрд руб., по 10,2 млрд в месяц. Ежемесячная отчётность по МСФО показывает, сколько компания зарабатывает сейчас.

• 2026 год, млрд руб. в месяц: январь 8,9, февраль 9,5, март 10,1, апрель 10,1, май 10,4, июнь 8,2, июль 9,8, август 9,6, сентябрь 9,7.
• 4К 2025 года: октябрь 7,9, ноябрь 8,3, декабрь 10,3.

В 3-м квартале темп 9,6–9,8 млрд руб. в месяц, около 29 млрд руб. за квартал. Компания предупредила о плановом росте расходов и резервов в 4К. Закладываем 28,7 млрд руб. за квартал и 115 млрд за год (+29% к 88,8 млрд за 2025 год). Недобор к прогнозу 2 млрд руб., или 5 руб. дивиденда на акцию (320 руб. вместо 325).

На 2027 год закладываем 128 млрд руб., +11%. Быстрее расти мешает капитал (ниже). ROE при этом около 22%. Ставка в 2027 году, по прогнозу ЦБ, в среднем 12,5–13,5%, фондирование будет дешеветь медленно.

Дивиденд: 50% прибыли по МСФО, за 2026 год около 320 руб., 14,9% к цене, выше ставки 14%

• Дивидендная политика – 50% чистой прибыли по МСФО.
• За 2025 год заплатили 246,88 руб. на акцию, 44,4 млрд руб., ровно 50% прибыли 88,8 млрд. Отсечка была 17.07.2026. К текущей цене это 11,5%.
• За 2026 год при прибыли 115 млрд руб. дивиденд составит около 320 руб. (57,5 млрд руб.), 14,9% к цене 2 140,9 руб. При прогнозе компании 117 млрд руб. – 325 руб. и 15,2%. Рекомендацию ждём весной, отсечку по аналогии с 2025 годом в июле 2027 года.
• За 2027 год при прибыли 128 млрд руб. – около 356 руб., 16,6% к текущей цене.

Дивиденд за 2026 год придёт в пределах ближайших 12 месяцев, поэтому доходность на 12 месяцев 14,9%. Ключевая ставка сейчас 14%, а в 2027 году ЦБ ждёт в среднем 12,5–13,5%. Дивиденд выше ставки и при этом растёт вместе с прибылью.

Компания думает о более частых выплатах. 03.11 финансовый директор сказал, что ДОМ.РФ прорабатывает переход на квартальные дивиденды, для этого нужно собрание акционеров. Член правления Алексей Пудовкин пообещал решение в ближайшие два месяца (Ведомости, 03.11.2026). В конце октября компания говорила о более частых выплатах, но не квартальных. В оценку промежуточные дивиденды не закладываем, для акции это возможный плюс.

Капитал – главный ограничитель: Н1 12,8% при минимуме 11,5%, рост быстрее 15% в год потребует допэмиссии

ДОМ.РФ считает нормативы по специальному закону 225-ФЗ, главный из них – достаточность капитала Н1.

• Н1 на 30.09.2026 12,8% против 13,8% на начало года, 14,4% на 31.03 и 13,0% на 30.06. Минимум 11,5%.
• Капитал за 9 месяцев вырос на 11,6%, до 515,8 млрд руб. Активы, взвешенные по риску, выросли на 20,7%, до 4,04 трлн руб.
• Запас над минимумом 1,3 п.п., или около 52 млрд руб. Каждые 0,1 п.п. норматива – 4 млрд руб. капитала.
• Капитал 2-го уровня вырос с 29,0 до 42,6 млрд руб. Субординированных облигаций на балансе 23,0 млрд руб. против 1,9 млрд в начале года.
• Дивиденд за 2026 год (57,5 млрд руб.) заберёт 1,4 п.п. норматива.

Наш расчёт на конец 2027 года. Капитал 515,8 млрд руб. плюс прибыль 4К 2026 года (28,7 млрд) и 2027 года (128 млрд) минус дивиденд за 2026 год (57,5 млрд) – 615 млрд руб. Если активы под риском растут на 15% в год, Н1 останется около 12,8%. При нынешнем темпе +20% он опустится к 12,1%, в 0,6 п.п. от минимума. Расчёт без новых субординированных облигаций.

Вывод. При выплате половины прибыли ДОМ.РФ может расти примерно на 15% в год. Быстрее – только с субординированным долгом, меньшими дивидендами или допэмиссией. Будут ли на нормативы ДОМ.РФ распространяться повышенные с 2027 года надбавки к капиталу банков, из отчётности не видно.

Навес допэмиссии. Сейчас в свободном обращении только 10% акций. В ноябре 2025 года менеджмент говорил о SPO через 2,5–3 года после IPO, если компания перевыполнит прогнозы и будет платить дивиденды (РИА Новости, 17.11.2025). По нашему расчёту, капитал может подтолкнуть к размещению раньше, уже в 2027 году. Размещение новых акций на 40 млрд руб. по 0,75 капитала снизит капитал на акцию примерно на 3%. Если продавать будет государство из своего пакета, капитал на акцию не изменится, но предложение акций на рынке вырастет. Ограничение компании на продажу акций после IPO (180 дней) закончилось в мае 2026 года.

Проблемные кредиты застройщикам выросли на 61%, но стоимость риска держится на 0,7%

По МСФО кредиты без признаков ухудшения относят к первой стадии, со значительным ростом риска ко второй, обесцененные к третьей.

• Стадия 3 в проектном финансировании выросла с 54,8 млрд руб. на начало года до 73,3 млрд на 30.06 и 88,1 млрд на 30.09 (+61%), с 3,9% до 5,4% портфеля. В 3К прирост 14,8 млрд руб., больше, чем в среднем за квартал первого полугодия (9,3 млрд).
• Стадия 2 выросла с 290,7 до 388,1 млрд руб., с 20,5% до 23,7% портфеля.
• Резерв по проектному финансированию вырос с 42,2 до 63,3 млрд руб., с 3,0% до 3,9% портфеля. Резервы растут медленнее проблемных кредитов: по всему портфелю они покрывают 90,9% обесцененной задолженности против 96,6% в начале года.
• Просрочка свыше 90 дней по всему портфелю 1,11% против 0,94% в начале года.
• По презентации за 9 месяцев, резервы вместе со средствами на эскроу покрывают 112,9% обесцененной задолженности.
• В остальных кредитах компаниям стадия 3, наоборот, снизилась с 18,5 до 11,0 млрд руб.

Рынок новостроек охлаждается. Покрытие проектного финансирования деньгами на эскроу по рынку снизилось до 64% на 1 сентября, на 5 п.п. с начала года (данные ЦБ в отчётности компании). С 1 октября ставка по "Семейной ипотеке" зависит от числа детей и региона, для семьи с одним ребёнком она выросла до 10% в регионах и 12% в Москве и Петербурге (РБК).

Вывод. Ухудшение сосредоточено в сегменте, который даёт половину прибыли. Стоимость риска 0,7% пока держится благодаря структуре баланса: по словам финансового директора, больше 85% активов – обеспеченные кредиты, деньги и ценные бумаги. Если стадия 3 продолжит расти на 15 млрд руб. в квартал, стоимость риска в 2027 году, скорее всего, превысит 0,7%. Каждые 0,3 п.п. стоимости риска – около 17 млрд руб. резервов до налога, 13–14 млрд руб. чистой прибыли, или 2,4 п.п. ROE.

ДОМ.РФ стоит как Сбер – 0,76 капитала и 3,3 прибыли, хотя прибыль растёт почти вдвое быстрее

Капитализация при цене 2 140,9 руб. и 179,9 млн акций – 385 млрд руб.

• P/B 0,76 к капиталу акционеров на 30.09 (505,0 млрд руб., 2 807 руб. на акцию).
• P/E 3,4 к прибыли за 12 месяцев (112,8 млрд руб.), 3,3 к нашей оценке 2026 года и 3,0 к оценке 2027 года.

Сравнение с банками, цены закрытия 09.11.2026.

P/E ВТБ посчитан по капитализации обыкновенных акций (743 млрд руб.) и цели 600 млрд руб. прибыли. Часть прибыли приходится на привилегированные акции государства и бессрочные облигации, капитал акционеров на 30.09 в найденных материалах нет, поэтому P/B не считали. Норматив Н20.0 у ВТБ 10,5% при минимуме 10%.

Капитал Сбера на 30.09 составил 8,85 трлн руб. Его дивиденд считаем как 50% от ориентира прибыли в 2 трлн руб., это 44 руб. на акцию. По Т и Совкомбанку цифры из наших обзоров от 10.11.

ДОМ.РФ и Сбер стоят одинаково по капиталу и прибыли, дают одинаковый дивиденд и одинаковый ROE. Разница в росте: у ДОМ.РФ прибыль за 9 месяцев +39%, у Сбера +17%. Дисконт ДОМ.РФ к собственной рентабельности рынок даёт за малый free float, проектное финансирование и тесный капитал. Это реальные риски, поэтому долю ограничиваем 4%.

Ориентир 2 800 руб. (+31%): через 12 месяцев капитал на акцию вырастет до 3 180 руб., рынку достаточно оценить его в 0,88

Как считаем.

• Капитал акционеров на 30.09.2026 – 505,0 млрд руб., 2 807 руб. на акцию.
• Плюс прибыль 4К 2026 года 28,7 млрд и девяти месяцев 2027 года 96 млрд, минус дивиденд за 2026 год 57,5 млрд. К ноябрю 2027 года выходит 572 млрд руб., 3 180 руб. на акцию.
• При P/B 0,88 акция стоит 2 800 руб., +31% к 2 140,9 руб. Плюс 14,9% дивидендом летом 2027 года.

Почему 0,88 капитала. При цене 2 800 руб. P/E 2027 года составит 3,9, а дивиденд за 2027 год (356 руб.) даст 12,7% к цене. Столько же ЦБ ждёт по ключевой ставке в 2027 году. Сейчас акция стоит 0,67 капитала, который ждём через 12 месяцев.

В разборе 3-го квартала 29.10 ориентир был 2 900 руб. Снижаем его на 100 руб. по двум причинам. Рост прибыли в 2027 году закладываем 11%, а не 14%, из-за ограничений по капиталу. И учитываем возможное SPO: размещение по 0,75 капитала снизит капитал на акцию примерно на 3%.

Что закладывает текущая цена. По расчёту из разбора 29.10, 2 140 руб. соответствуют стоимости риска около 1% вместо нынешних 0,7%. Если стадия 3 стабилизируется и стоимость риска в 2027 году останется в пределах 0,7–0,8%, акция дешёвая. Если вырастет до 1% и выше, нынешняя цена справедлива, и в бумаге останется только дивиденд 13–15%. Цифры – расчёт авторов, а не прогноз компании.

Риски: проектное финансирование, капитал и навес SPO, ставка и решения государства

• Проектное финансирование. Стадия 3 растёт быстрее портфеля, стадия 2 уже почти четверть портфеля, покрытие резервами снижается. Новые условия "Семейной ипотеки" с октября могут снизить продажи новостроек. Сегмент даёт половину прибыли.
• Капитал. Н1 12,8% при минимуме 11,5%. Ускорение кредитования или переоценка ОФЗ вниз быстро съедят запас. Тогда придётся выбирать между ростом, долей выплат и допэмиссией.
• Навес SPO. В обращении 10% акций. Размещение новых акций размоет капитал на акцию, продажа пакета государства увеличит предложение на рынке.
• Ставка. Если ЦБ будет снижать её медленнее, фондирование не подешевеет, а портфель ОФЗ через капитал продолжит дешеветь (минус 5,4 млрд руб. переоценки за 9 месяцев).
• Государство. Условия льготной ипотеки и компенсаций банкам меняются каждый год. Мажоритарий может поставить перед компанией задачи, которые не совпадают с интересами миноритариев, например поддержку застройщиков.
• Налог. Низкая ставка 3-го квартала (15,2%) может не повториться. Каждые 5 п.п. ставки – около 1,7 млрд руб. квартальной прибыли.

Что проверим и когда пересмотрим идею

• Вторая половина ноября, МСФО за октябрь. Ждём около 9,5–10 млрд руб. прибыли в месяц.
• Декабрь, сделки секьюритизации. Основной объём года компания ждёт к концу года.
• 18.12, решение ЦБ по ключевой ставке.
• До середины января 2027 года, решение о более частых дивидендах.
• Февраль–март 2027 года, МСФО за 2026 год. Ждём 115 млрд руб., стадию 3 в проектном финансировании не выше 6% портфеля, Н1 не ниже 12,5%, прогноз на 2027 год.
• Весна 2027 года, рекомендация дивиденда за 2026 год, около 320 руб. Отсечка ожидается в июле 2027 года.

Идею пересмотрим, если стадия 3 в проектном финансировании превысит 6–7% портфеля, если стоимость риска уйдёт выше 1%, если Н1 опустится ниже 12% или если компания снизит долю выплат ниже 50%. Долю выше 4% поднимем только после стабилизации проблемных кредитов.

Итог: держим государственный банк с ROE 24% и дивидендом 15% по цене Сбера

ДОМ.РФ третий квартал подряд зарабатывает около 29 млрд руб. при ROE 23–24%. За год ждём 115 млрд руб. прибыли (+29%) и дивиденд около 320 руб., 14,9% к цене, летом 2027 года. Акция стоит 0,76 капитала и 3,3 прибыли, как Сбер, хотя растёт быстрее. Ориентир 2 800 руб. (+31%) за 12 месяцев. Риски – проблемные кредиты застройщикам и тесный капитал, поэтому позицию держим небольшой, не выше 4% капитала стратегии. Ближайшая проверка – октябрьская отчётность по МСФО во второй половине ноября.

Данные на 10.11.2026: цены закрытия 09.11.2026, события по 10.11.2026.

Разбор 3-го квартала 2026 года: разбор на портале

Карточка компании: карточка DOMRF

При подготовке материала использовался искусственный интеллект. Мы выверили информацию, но неточности и ошибки всё равно возможны. Если вы нашли такую, напишите нам, и мы оперативно исправим.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Больше таких разборов – на канале "Усиленные Инвестиции": t.me/eninv